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3月30日，北京发布贯彻落实“新国五条”实施细则的通知。作为“新国五条”地方细则最严厉的城市，北京楼市在20天内已经明显感受到来自政策的威力：一方面高定价项目难以获批入市，新房成交出现停涨，一方面，开发商们也正使出浑身招数来应对价格红线。此外，一季度火爆的二手房市场在严重透支后成交大幅萎缩，部分房源已经出现价格松动。对于楼市出现新的博弈，业内专家表示，随着自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策落地，房企博弈的机会成本将越来越大，推盘走量应是上策。http://www.yqfcw.com.cn 供应低供应导致楼市步入博弈期 京版国五条细则落地后，北京购房资格申请、审核及网上签约暂停八天。上周为网签恢复后的首周，新房成交回落的同时，供应也开始缩水。 价格、供应双降 “新国五条”北京细则出台后，由于限购政策升级，北京原先的房地产交易系统进行升级调整，因此从3月31日零时至4月7日24时，北京的房地产交易系统暂停购房资格申请、审核及网上签约。 4月8日起，北京楼市迎来恢复网签一周，根据北京住建委的网签数据统计，上周北京全市新建商品住宅网签总量为2845套，日均网签仅为406套，与3月份的日均网签量相比下跌了37%。据亚豪机构统计数据显示，上周北京商品住宅成交均价为22211元/平方米，与3月最后一周基本持平，小幅下降了1个百分点。 由于新政后，北京对于房价上涨控制严格，项目涨价难度上升，部分购房者对于房价上涨预期或产生动摇，低价入市的期望程度或有所加强。由于购房者观望情绪上涨也导致目前成交量出现下滑。
抓紧开盘是上策 在“国五条”的调控思路下，北京市拿出了最为严厉的实施细则。与其他城市不同的是，北京市在确定今年的房价控制目标时有这样一句表述：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。 在“国五条”北京实施细则的19条内容中，有关二手房个税和限制单身人士购房成为焦点。有关新房限价表述并未引起太多关注。然而，在不少业内人士看来，楼市限价管理将对未来楼市产生深层次的影响。事实上，近期新盘供应降低就与限价政策密切相关，京版“新国五条”细则的出台，开发商推盘难度增大，一方面高端楼盘难以入市，另一方面普通住宅项目开盘也面临不能明显高过前期和周边同类项目的价格监管压力，原本打算近期入市的开发商可能需要重新调整开盘结构和销售价格以及定价方案。“什么样的房子该纳入商品房、限价房，相关细则出台还需要一个过程。”一位业内人士表示，今年一些房产信托、组合的基金将迎来到期的高峰期。因此，房企博弈的机会成本将越来越大，“有机会项目能开盘就抓紧开盘，越往后拖开发商在定价上受到的约束会更严厉。”
拆分精装修费用 根据北京的限价标准，原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格等已经成为获得预售许可证的重要条件。 在这样的限令面前，4月过半，北京仅有3个项目获得预售许可证。“大部分准备开盘的项目都被‘按’住了”，大兴某在售楼盘负责人告诉记者，而这些项目被“按”住的主要原因，都是开盘价格不过关。不过，在一些开发商眼里，虽然限价政策能从源头上控制房价，但其实仍然存在应对的方法和手段。“现在就有一些项目把精装修的费用拆分出来上报，譬如原本毛坯房卖2万元每平米，为了防止产品没有发生变化但价格却上涨的局面，开发商会单独上报精装修的那部分价格，从而实现高报价”，一位长期跟踪新房市场的机构研究人员告诉记者。 应对 房企出招应对调控升级 通过冻结二手房市场把部分购房者“逼”进新房市场之后，政府再次通过限价的行政手段使调控升级。不过，对于限价令，开发商们也正使出浑身招数来应对价格红线。 按照以往开发商的推盘惯例，一个楼盘在入市时通常会先将户型、位置稍差的产品以较低价格入市，接下来随着产品品质的提升价格也逐渐上涨。 在限价令出台后，这种推盘顺序将被改变。某楼盘销售负责人告诉记者，开发商可能会首先选择品质较好的产品入市，接下来以同样价格再推出品质稍差的，从而达到价格和利润平衡点。此外，刚需项目将装修房改为毛坯房来降低售价、期房改为现房来规避政策监督以及延迟开盘等手段也都在不少项目的酝酿之中。“这种价格的界定是比较难的，尤其对于纯新盘项目，并没有精确的界定标准”，某项目营销人员表示，而不同月份的限价管控也时松时紧，如何做到公平尚需时间来检验。
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发表于 2013-4-22 10:13:29
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